MEGATENDENCIA GLOBALIZACIÓN DE BIENES RAICES

Tras una expansión de casi 600% desde 1980, la globalización (en términos del movimiento de bienes) parece haberse estancado desde 2008, pero no en el caso de los flujos de capital hacia el sector inmobiliario comercial. La inversión mundial en el sector inmobiliario se encuentra en niveles históricos y se espera que alcance más de $1.1 billones en 2016; un incremento del 3% al 6% en términos de la moneda local versus 2015.

Londres, el principal destino de capital global, es la encarnación de la globalización del sector inmobiliario comercial: Durante los últimos diez años, inversionistas extranjeros han adquirido más del 60% de las construcciones comerciales. Gracias al incremento de capital global proveniente de fondos soberanos, FIBRAS y compañías aseguradoras, estamos frente a una reducción en la cantidad de acciones negociables en los principales mercados de pasarela a nivel mundial, ya que el periodo de retención de estos grupos con frecuencia es indefinido.

El auge de los flujos de información, los servicios y el conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que está creando nuevas oportunidades y retos para la estrategia de inversión dentro del sector inmobiliario

Tal como se analizó en el primer resumen ejecutivo de nuestra Serie de Reflexiones Clave sobre Capital Global, a principios de 2016 los mercados mundiales se vieron afectados por las preocupaciones sobre la caída del precio del petróleo, un posible “aterrizaje forzoso” en China y la incertidumbre sobre la dirección que tomarían las políticas de los bancos centrales.2

En consecuencia, los emisores mundiales vieron cómo se expandían los diferenciales de sus bonos y los propietarios de los títulos mundiales vieron cómo disminuía el valor de sus portafolios. Spencer Levy, Director de Investigación para las Américas de CBRE, señala que la “hiperconectividad” a nivel mundial puede acentuar estos vaivenes dentro del mercado. Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capitales de CBRE, añade que la hiperconectividad puede hacer que los inversionistas se sientan abrumados con tanta información.

Sin embargo, la globalización de la información inmobiliaria también está empoderando a los inversionistas. La información sobre el sector inmobiliario comercial mundial que está al alcance de los inversionistas es mucho más profunda y precisa que nunca antes y se puede consultar en tiempo real, señala Jack Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los Mercados de Capital de CBRE. En la actualidad, esto aplica, sobre todo, a propiedades en Norteamérica, el norte de Europa, Australia y partes de Japón, pero todo el mundo está teniendo un mejor acceso a la información. Esto ha mejorado la debida diligencia en lo que respecta a la investigación y las transacciones del mercado; asimismo los conocimientos y la confianza de los inversionistas frente a los mercados extranjeros han aumentado.

La creciente conectividad también está conduciendo a una mayor pericia ya que los inversionistas están cada vez más familiarizados con ubicaciones en el extranjero, con lo que se amplían sus preferencias globales. Las exposiciones itinerantes mundiales están proliferando respecto a las transacciones de gran envergadura, lo que acrecienta la profundidad y diversidad de los pools para licitaciones.

Asimismo, para capitalizar el monitoreo sobre las oportunidades alrededor del mundo, los inversionistas globales con experiencia están reclutando personal y abriendo oficinas en los mercados extranjeros clave con el fin de tener un acercamiento físico con las oportunidades y las operaciones.

Estas tendencias tienen diversas implicaciones estratégicas. Una es mejorar la diversificación. En la actualidad, muchos inversionistas asiáticos están buscando diversificar sus portafolios más allá de los mercados locales debido a preocupaciones relacionadas con la desaceleración del crecimiento, informa Chris Brett, Director de Inversión Internacional para el Reino Unido de CBRE. A su vez, Peter Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá, señala que a pesar de tener una moneda más débil, los inversionistas institucionales canadienses siguen siendo compradores importantes en el extranjero debido a razones de diversificación, ya que hay escasez de activos nacionales de calidad disponibles. El resultado son cantidades más grandes de capital en movimiento.

La globalización está cambiando las estrategias relacionadas con los tipos de activos en el sector inmobiliario. Históricamente, la inversión de capital mundial ha fluido hacia los activos principales de oficinas, pero el dominio del sector de oficinas ha mermado en forma gradual, de 46% del mercado en 2007 a sólo 35% en el primer semestre de 2015, debido a otras clases de activos, tales como los hoteles y el interés de los inversionistas en las ganancias industriales.3 Por ejemplo, en 2015 algunas de las mayores transacciones realizadas por inversionistas asiáticos en E.U.A. incluyeron propiedades industriales impulsadas por el nivel de comodidad nacional en esta clase de activos por grandes FIBRAS enfocadas en el sector industrial y el creciente atractivo de los activos industriales/logísticos a nivel mundial.

La globalización de los mercados de capital y del sector inmobiliario comercial es una tendencia que continuará en los próximos años. Un estudio reciente realizado por McKinsey Global Institute encontró que se espera que el flujo de información crezca nueve veces en los próximos cinco años, en términos del “ancho de banda transfronterizo utilizado”.

Por último, también se está implementando o negociando una serie de acuerdos comerciales y de inversión, tanto bilaterales como regionales a nivel mundial. Por ejemplo, La Asociación Transpacífico, en caso de que se ratifique, abarcaría países que representan el 40% del PIB global. El impacto positivo de la TPP podría ser significativo en el sector inmobiliario industrial y logístico conforme crezcan los flujos comerciales, sobre todo en Canadá, Japón, Malasia, México, E.U.A. y Vietnam. Es probable que Vietnam obtenga la ganancia más general, con un incremento estimado del 10% en su PIB, lo que impulsará significativamente los mercados minoristas locales. En Japón, se prevé que la TPP incremente la demanda de oficinas en Tokio en más de 39.8 millones de pies cuadrados (3.7 millones de mts2), con lo que es probable que las ciudades de la costa oeste de E.U.A. también obtengan ganancias sustanciales.

El acceso a la información mundial todavía no puede sustituir el conocimiento y las relaciones. A pesar del inmenso flujo de capital e información a nivel mundial, el conocimiento de los mercados locales sigue siendo el principal diferenciador para que las inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial sean fructíferas. De acuerdo con el Dr. Henry Chin, Director de Investigación de Asia de CBRE, la preferencia de la inversión directa frente a las inversiones conjuntas difiere dependiendo del país de origen y el tipo de inversionista de dicho país. Si bien los inversionistas taiwaneses casi siempre realizan inversiones directas (en parte debido a las normas internas), los inversionistas singapurenses y sudcoreanos están más abiertos a las inversiones conjuntas para así aprovechar la experiencia local.

Debido a lo anterior, esperamos que muchos inversionistas transfronterizos sigan buscando realizar inversiones conjuntas con operadores de los mercados locales, a fin de disminuir los costos de conformar un equipo en otro país, facilitar las relaciones con los creadores de los mercados locales, obtener acceso un mayor flujo de operaciones y ganar más credibilidad cuando se selecciona un comprador.