Tras una expansión de casi 600% desde 1980, la globalización (en
términos del movimiento de bienes) parece haberse estancado desde 2008, pero no
en el caso de los flujos de capital hacia el sector inmobiliario comercial. La
inversión mundial en el sector inmobiliario se encuentra en niveles históricos y
se espera que alcance más de $1.1 billones en 2016; un incremento del 3% al 6%
en términos de la moneda local versus 2015.
Londres, el principal destino de capital global, es la encarnación de la
globalización del sector inmobiliario comercial: Durante los últimos diez años,
inversionistas extranjeros han adquirido más del 60% de las construcciones
comerciales. Gracias al incremento de capital global proveniente de fondos
soberanos, FIBRAS y compañías aseguradoras, estamos frente a una reducción en
la cantidad de acciones negociables en los principales mercados de pasarela a
nivel mundial, ya que el periodo de retención de estos grupos con frecuencia es
indefinido.
El auge de los flujos de información, los servicios y el conocimiento
están dirigiendo la globalización, lo que está creando nuevas oportunidades y
retos para la estrategia de inversión dentro del sector inmobiliario
Tal como se analizó en el primer resumen ejecutivo de nuestra Serie de
Reflexiones Clave sobre Capital Global, a principios de 2016 los mercados
mundiales se vieron afectados por las preocupaciones sobre la caída del precio
del petróleo, un posible “aterrizaje forzoso” en China y la incertidumbre sobre
la dirección que tomarían las políticas de los bancos centrales.2
En consecuencia, los emisores mundiales vieron cómo se expandían los
diferenciales de sus bonos y los propietarios de los títulos mundiales vieron
cómo disminuía el valor de sus portafolios. Spencer Levy, Director de
Investigación para las Américas de CBRE, señala que la “hiperconectividad” a
nivel mundial puede acentuar estos vaivenes dentro del mercado. Chris Ludeman,
Presidente Mundial de Mercados de Capitales de CBRE, añade que la hiperconectividad
puede hacer que los inversionistas se sientan abrumados con tanta información.
Sin embargo, la globalización de la información inmobiliaria también
está empoderando a los inversionistas. La información sobre el sector
inmobiliario comercial mundial que está al alcance de los inversionistas es
mucho más profunda y precisa que nunca antes y se puede consultar en tiempo
real, señala Jack Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los
Mercados de Capital de CBRE. En la actualidad, esto aplica, sobre todo, a
propiedades en Norteamérica, el norte de Europa, Australia y partes de Japón,
pero todo el mundo está teniendo un mejor acceso a la información. Esto ha
mejorado la debida diligencia en lo que respecta a la investigación y las
transacciones del mercado; asimismo los conocimientos y la confianza de los
inversionistas frente a los mercados extranjeros han aumentado.
La creciente conectividad también está conduciendo a una mayor pericia
ya que los inversionistas están cada vez más familiarizados con ubicaciones en
el extranjero, con lo que se amplían sus preferencias globales. Las
exposiciones itinerantes mundiales están proliferando respecto a las
transacciones de gran envergadura, lo que acrecienta la profundidad y
diversidad de los pools para licitaciones.
Asimismo, para capitalizar el monitoreo sobre las oportunidades
alrededor del mundo, los inversionistas globales con experiencia están
reclutando personal y abriendo oficinas en los mercados extranjeros clave con
el fin de tener un acercamiento físico con las oportunidades y las operaciones.
Estas tendencias tienen diversas implicaciones estratégicas. Una es
mejorar la diversificación. En la actualidad, muchos inversionistas asiáticos
están buscando diversificar sus portafolios más allá de los mercados locales
debido a preocupaciones relacionadas con la desaceleración del crecimiento,
informa Chris Brett, Director de Inversión Internacional para el Reino Unido de
CBRE. A su vez, Peter Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en
Canadá, señala que a pesar de tener una moneda más débil, los inversionistas
institucionales canadienses siguen siendo compradores importantes en el
extranjero debido a razones de diversificación, ya que hay escasez de activos
nacionales de calidad disponibles. El resultado son cantidades más grandes de
capital en movimiento.
La globalización está cambiando las estrategias relacionadas con los
tipos de activos en el sector inmobiliario. Históricamente, la inversión de
capital mundial ha fluido hacia los activos principales de oficinas, pero el
dominio del sector de oficinas ha mermado en forma gradual, de 46% del mercado
en 2007 a sólo 35% en el primer semestre de 2015, debido a otras clases de
activos, tales como los hoteles y el interés de los inversionistas en las
ganancias industriales.3 Por ejemplo, en 2015 algunas de las mayores
transacciones realizadas por inversionistas asiáticos en E.U.A. incluyeron
propiedades industriales impulsadas por el nivel de comodidad nacional en esta
clase de activos por grandes FIBRAS enfocadas en el sector industrial y el
creciente atractivo de los activos industriales/logísticos a nivel mundial.
La globalización de los mercados de capital y del sector inmobiliario
comercial es una tendencia que continuará en los próximos años. Un estudio
reciente realizado por McKinsey Global Institute encontró que se espera que el
flujo de información crezca nueve veces en los próximos cinco años, en términos
del “ancho de banda transfronterizo utilizado”.
Por último, también se está implementando o negociando una serie de
acuerdos comerciales y de inversión, tanto bilaterales como regionales a nivel
mundial. Por ejemplo, La Asociación Transpacífico, en caso de que se ratifique,
abarcaría países que representan el 40% del PIB global. El impacto positivo de
la TPP podría ser significativo en el sector inmobiliario industrial y
logístico conforme crezcan los flujos comerciales, sobre todo en Canadá, Japón,
Malasia, México, E.U.A. y Vietnam. Es probable que Vietnam obtenga la ganancia
más general, con un incremento estimado del 10% en su PIB, lo que impulsará
significativamente los mercados minoristas locales. En Japón, se prevé que la
TPP incremente la demanda de oficinas en Tokio en más de 39.8 millones de pies
cuadrados (3.7 millones de mts2), con lo que es probable que las ciudades de la
costa oeste de E.U.A. también obtengan ganancias sustanciales.
El acceso a la información mundial todavía no puede sustituir el
conocimiento y las relaciones. A pesar del inmenso flujo de capital e información
a nivel mundial, el conocimiento de los mercados locales sigue siendo el
principal diferenciador para que las inversiones en el sector inmobiliario
comercial mundial sean fructíferas. De acuerdo con el Dr. Henry Chin, Director
de Investigación de Asia de CBRE, la preferencia de la inversión directa frente
a las inversiones conjuntas difiere dependiendo del país de origen y el tipo de
inversionista de dicho país. Si bien los inversionistas taiwaneses casi siempre
realizan inversiones directas (en parte debido a las normas internas), los
inversionistas singapurenses y sudcoreanos están más abiertos a las inversiones
conjuntas para así aprovechar la experiencia local.
Debido a lo anterior, esperamos que muchos inversionistas
transfronterizos sigan buscando realizar inversiones conjuntas con operadores
de los mercados locales, a fin de disminuir los costos de conformar un equipo
en otro país, facilitar las relaciones con los creadores de los mercados
locales, obtener acceso un mayor flujo de operaciones y ganar más credibilidad
cuando se selecciona un comprador.
