Trabajo en Equipo

Trabajo en Equipo:



Es muy importante y digno de atención lo que se dice a este respecton los personajes multimillonarios y lideres que han alcanzado escala mundial. Veamos cuál era su concepto de trabajo en equipo. Si usted decide que va a hacer sólo las cosas que usted sabe que va a funcionar, usted va a dejar un montón ... Read moreTrabajo en Equipo

Ansiedad

Ansiedad: Libres de Actitudes negativas y ansiedades Las actitudes negativas son disposiciones y comportamientos negativos que un ser humano muestra de forma temporal o constante. Es decir, si una persona tiene una actitud negativa, tenderá a mostrar los comportamientos que perjudican tanto a ella misma, como a los demás. Ansiedad es un trastorno mental en el ... Read moreAnsiedad

Libres

Libres:

Libres de Adicciones

Las adicciones o vicios morales tienden a hundir tanto a las personas que están siendo víctima al grado de hacerle creer que ya no tienen solución. Este pensar, destruye el sentido de lucha, que tanto soñó y baja su autoestima al nivel más bajo de decepción. Su preocupación no debe ser la ... Read moreLibres

“QUERER ES PODER”

“QUERER ES PODER”:

 Por Denis Aguilar Urbina

Una de las excusas más comunes en las personas es: “Yo no tengo recursos”. Nada más lejos de la verdad. Al nacer, Dios nos ha provisto de centenares de habilidades y destrezas. Muchos estudios han revelado que el promedio de las personas posee de 500 a 700 habilidades y destrezas. Más … Continue reading "“QUERER ES PODER”"

MEGATENDENCIA GLOBALIZACIÓN DE BIENES RAICES

Tras una expansión de casi 600% desde 1980, la globalización (en términos del movimiento de bienes) parece haberse estancado desde 2008, pero no en el caso de los flujos de capital hacia el sector inmobiliario comercial. La inversión mundial en el sector inmobiliario se encuentra en niveles históricos y se espera que alcance más de $1.1 billones en 2016; un incremento del 3% al 6% en términos de la moneda local versus 2015.

Londres, el principal destino de capital global, es la encarnación de la globalización del sector inmobiliario comercial: Durante los últimos diez años, inversionistas extranjeros han adquirido más del 60% de las construcciones comerciales. Gracias al incremento de capital global proveniente de fondos soberanos, FIBRAS y compañías aseguradoras, estamos frente a una reducción en la cantidad de acciones negociables en los principales mercados de pasarela a nivel mundial, ya que el periodo de retención de estos grupos con frecuencia es indefinido.

El auge de los flujos de información, los servicios y el conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que está creando nuevas oportunidades y retos para la estrategia de inversión dentro del sector inmobiliario

Tal como se analizó en el primer resumen ejecutivo de nuestra Serie de Reflexiones Clave sobre Capital Global, a principios de 2016 los mercados mundiales se vieron afectados por las preocupaciones sobre la caída del precio del petróleo, un posible “aterrizaje forzoso” en China y la incertidumbre sobre la dirección que tomarían las políticas de los bancos centrales.2

En consecuencia, los emisores mundiales vieron cómo se expandían los diferenciales de sus bonos y los propietarios de los títulos mundiales vieron cómo disminuía el valor de sus portafolios. Spencer Levy, Director de Investigación para las Américas de CBRE, señala que la “hiperconectividad” a nivel mundial puede acentuar estos vaivenes dentro del mercado. Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados de Capitales de CBRE, añade que la hiperconectividad puede hacer que los inversionistas se sientan abrumados con tanta información.

Sin embargo, la globalización de la información inmobiliaria también está empoderando a los inversionistas. La información sobre el sector inmobiliario comercial mundial que está al alcance de los inversionistas es mucho más profunda y precisa que nunca antes y se puede consultar en tiempo real, señala Jack Fraker, Director Ejecutivo de Prácticas Industriales de los Mercados de Capital de CBRE. En la actualidad, esto aplica, sobre todo, a propiedades en Norteamérica, el norte de Europa, Australia y partes de Japón, pero todo el mundo está teniendo un mejor acceso a la información. Esto ha mejorado la debida diligencia en lo que respecta a la investigación y las transacciones del mercado; asimismo los conocimientos y la confianza de los inversionistas frente a los mercados extranjeros han aumentado.

La creciente conectividad también está conduciendo a una mayor pericia ya que los inversionistas están cada vez más familiarizados con ubicaciones en el extranjero, con lo que se amplían sus preferencias globales. Las exposiciones itinerantes mundiales están proliferando respecto a las transacciones de gran envergadura, lo que acrecienta la profundidad y diversidad de los pools para licitaciones.

Asimismo, para capitalizar el monitoreo sobre las oportunidades alrededor del mundo, los inversionistas globales con experiencia están reclutando personal y abriendo oficinas en los mercados extranjeros clave con el fin de tener un acercamiento físico con las oportunidades y las operaciones.

Estas tendencias tienen diversas implicaciones estratégicas. Una es mejorar la diversificación. En la actualidad, muchos inversionistas asiáticos están buscando diversificar sus portafolios más allá de los mercados locales debido a preocupaciones relacionadas con la desaceleración del crecimiento, informa Chris Brett, Director de Inversión Internacional para el Reino Unido de CBRE. A su vez, Peter Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá, señala que a pesar de tener una moneda más débil, los inversionistas institucionales canadienses siguen siendo compradores importantes en el extranjero debido a razones de diversificación, ya que hay escasez de activos nacionales de calidad disponibles. El resultado son cantidades más grandes de capital en movimiento.

La globalización está cambiando las estrategias relacionadas con los tipos de activos en el sector inmobiliario. Históricamente, la inversión de capital mundial ha fluido hacia los activos principales de oficinas, pero el dominio del sector de oficinas ha mermado en forma gradual, de 46% del mercado en 2007 a sólo 35% en el primer semestre de 2015, debido a otras clases de activos, tales como los hoteles y el interés de los inversionistas en las ganancias industriales.3 Por ejemplo, en 2015 algunas de las mayores transacciones realizadas por inversionistas asiáticos en E.U.A. incluyeron propiedades industriales impulsadas por el nivel de comodidad nacional en esta clase de activos por grandes FIBRAS enfocadas en el sector industrial y el creciente atractivo de los activos industriales/logísticos a nivel mundial.

La globalización de los mercados de capital y del sector inmobiliario comercial es una tendencia que continuará en los próximos años. Un estudio reciente realizado por McKinsey Global Institute encontró que se espera que el flujo de información crezca nueve veces en los próximos cinco años, en términos del “ancho de banda transfronterizo utilizado”.

Por último, también se está implementando o negociando una serie de acuerdos comerciales y de inversión, tanto bilaterales como regionales a nivel mundial. Por ejemplo, La Asociación Transpacífico, en caso de que se ratifique, abarcaría países que representan el 40% del PIB global. El impacto positivo de la TPP podría ser significativo en el sector inmobiliario industrial y logístico conforme crezcan los flujos comerciales, sobre todo en Canadá, Japón, Malasia, México, E.U.A. y Vietnam. Es probable que Vietnam obtenga la ganancia más general, con un incremento estimado del 10% en su PIB, lo que impulsará significativamente los mercados minoristas locales. En Japón, se prevé que la TPP incremente la demanda de oficinas en Tokio en más de 39.8 millones de pies cuadrados (3.7 millones de mts2), con lo que es probable que las ciudades de la costa oeste de E.U.A. también obtengan ganancias sustanciales.

El acceso a la información mundial todavía no puede sustituir el conocimiento y las relaciones. A pesar del inmenso flujo de capital e información a nivel mundial, el conocimiento de los mercados locales sigue siendo el principal diferenciador para que las inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial sean fructíferas. De acuerdo con el Dr. Henry Chin, Director de Investigación de Asia de CBRE, la preferencia de la inversión directa frente a las inversiones conjuntas difiere dependiendo del país de origen y el tipo de inversionista de dicho país. Si bien los inversionistas taiwaneses casi siempre realizan inversiones directas (en parte debido a las normas internas), los inversionistas singapurenses y sudcoreanos están más abiertos a las inversiones conjuntas para así aprovechar la experiencia local.

Debido a lo anterior, esperamos que muchos inversionistas transfronterizos sigan buscando realizar inversiones conjuntas con operadores de los mercados locales, a fin de disminuir los costos de conformar un equipo en otro país, facilitar las relaciones con los creadores de los mercados locales, obtener acceso un mayor flujo de operaciones y ganar más credibilidad cuando se selecciona un comprador.

Mega tendencias en tres vías de bienes raíces

Globalización

La globalización de la información, los servicios y el conocimiento del mercado inmobiliario está aumentando la escala del mercado y facilitando el flujo de capital. Dada la naturaleza fija del sector inmobiliario comercial, si bien la globalización representa una oportunidad, no sustituye el conocimiento sólido sobre los mercados locales.

 Demografía

El envejecimiento de la población y el cambio en las preferencias de ubicación entre los trabajadores más jóvenes tienen un impacto en el sector inmobiliario comercial, tanto a nivel global como local. Aunque muchas de estas tendencias están llevando al mundo hacia la urbanización, ¿Serán duraderas? y ¿Cómo se gestiona el sector inmobiliario comercial en aquellos mercados que parecen no encajar dentro de dichas tendencias?

Tecnología

Aunque ningún cambio per se ha tenido mayor impacto inmediato que la tecnología en el uso y la inversión dentro del sector inmobiliario comercial, es probable que tres tendencias en lo particular (impulsores de talento, comercio electrónico y vehículos automatizados) tengan un gran impacto a largo plazo en el sector inmobiliario industrial.

Preámbulo

En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave sobre el Capital Global de CBRE, mostramos cómo las preocupaciones a corto plazo de los inversionistas sobre los impulsores macro (tales como China, los precios del petróleo, la geopolítica, la incertidumbre de los bancos centrales y el crecimiento mundial) han dirigido la volatilidad del mercado en 2016. Esta volatilidad, a su vez, ha planteado preguntas acerca de la duración del ciclo del sector inmobiliario.

En nuestro segundo resumen ejecutivo, nos enfocamos en tres factores estructurales a más largo plazo que plantean cambios fundamentales en el sector inmobiliario comercial del futuro: nuevas fuentes de capital, cambios normativos y fiscales, así como la evolución de la demanda de los arrendatarios dentro de los tipos de activos.

Sin embargo, las oportunidades dentro del sector inmobiliario comercial se ven impactadas por cambios aun más grandes que ya están en marcha. CBRE ha identificado tres megatendencias que ameritan especial atención, dadas sus implicaciones en los mercados de bienes raíces: la globalización, el cambio demográfico y la tecnología. Estas megatendencias expanden el universo de oportunidades económicas: a través de una mayor conectividad, de cambios poblacionales y de la innovación. En este resumen ejecutivo, analizamos estas megatendencias y tomamos en consideración sus implicaciones para el sector inmobiliario global.

Turismo Concepto

Una definición simple de “derivado” es “algo que proviene de algo más”, por ejemplo un jugo de naranja, que es un derivado de la naranja.

Muchas personas suelen pensar que el término Bienes Raíces (en inglés Real Estate) tiene que ver con “real” , algo que es tangible, algo que existe; pero en realidad proviene del vocablo Real, relativo a la Realeza, por lo tanto “Bienes Raíces” (Real Estate) significa “Patrimonio de la Realeza”

Con el fin de la Era Agraria y el comienzo de la Era Industrial, alrededor del año 1500, el poder dejó de sustentarse en la tierra y en la agricultura. Los monarcas se dieron cuenta de que debían de tomar un cambio de dirección en respuesta a las actas de reforma agraria que permitían a los campesinos poseer la tierra. Entonces, la realeza creó los derivados, tales como “impuestos” sobre la propiedad de la tierra, e “hipotecas” como una forma de permitir a los plebeyos financiar su propiedad. Los impuestos o hipotecas son derivados porque derivan de la tierra.

Se denomina bienes raíces o inmuebles aquellos que no pueden transportarse un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas como los edificios, los árboles. 

La ley considera inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble.  

En resumen, son inmuebles los predios rurales y urbanos, así como las casas o edificios que se encuentran en ellos. También existen ciertos bienes muebles que la ley considera inmuebles por destinación, pero éstos se consideran muebles para efectos de constituir derechos a favor de terceros, es decir, por lo que no se le aplican las reglas de los inmuebles para efectos de su transferencia. 

La concesión minera es también un inmueble. Se aplican a ésta las reglas generales contenidas en el Código Civil y las especiales establecidas en la legislación minera.

En general, la ley sujeta a los actos que tienen por objeto un inmueble a requisitos especiales en consideración a su importancia patrimonial. Tales requisitos son formalidades para la validez del acto o bien para proteger el patrimonio del propietario o a los terceros ajenos al acto.